在陜西省面向“十三五”重大理論和現(xiàn)實問題研究項目《轉(zhuǎn)型發(fā)展中陜西省公租房、棚改安置房和住房租賃市場與存量商品住房市場有效銜接研究》的資助下，針對陜西省住房租賃市場的培育與發(fā)展，西安建筑科技大學絲綢之路住房研究所研究團隊歷經(jīng)兩年時間跟蹤調(diào)查陜西省10個地級市，赴杭州、深圳調(diào)研租賃住房試點城市的發(fā)展現(xiàn)狀及模式，剖析陜西省住房租賃市場的現(xiàn)存問題及其原因；在明晰陜西省住房租賃市場運行機理及關鍵影響因素的基礎上，設計了適宜陜西各地市的住房租賃市場發(fā)展模式與經(jīng)營模式。
實地剖析：
陜西住房租賃市場亟待發(fā)展
至2016年底，陜西省城鎮(zhèn)人均住房面積已達32.6平方米，住房發(fā)展由數(shù)量增長向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)變，在住房過濾機制的作用下，存量房市場逐步擴大，住房租賃市場已進入初步發(fā)育、逐步成熟時期。然而，“十二五”期間，陜西省城鎮(zhèn)住房租賃比率（含租賃型保障房及其他住房）下降明顯，由2010年的23.1%降至2016年的16.07%，在全國各省排名中僅列11位，更與美、英、日、澳約35%的平均值相去甚遠。當前，陜西省住房供給“重售輕租”的積弊仍然存在，多主體的住房租賃供應尚未形成；居民“重購輕租”的住房消費觀念仍然普遍，住房租賃需求未獲得有效釋放。
經(jīng)過實地調(diào)研與計量研究，發(fā)現(xiàn)造成以上現(xiàn)象的主要原因有：一是住房租賃市場缺乏有效的發(fā)展模式，致使租賃市場難以形成有效供給；二是市場主體交易成本高，致使租賃市場運行效率低。因此，住房租賃市場尚未在房地產(chǎn)增量與存量市場互動中發(fā)揮合理配置資源、防范市場劇烈波動的作用，未能成為陜西省“五新”戰(zhàn)略中共建新生活的重要抓手。
因城施策：
構(gòu)建住房租賃市場發(fā)展模式
基于陜西省住房租賃市場的金融環(huán)境、社會環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境及居民心理因素等的系統(tǒng)剖析，研究團隊構(gòu)建了住房租賃市場成熟度評價模型，提煉了陜西省住房租賃市場的關鍵影響因素：住房租金、房地產(chǎn)價格增長率、居民收入水平、流動人口占比、中介機構(gòu)數(shù)量、出臺相關政策數(shù)量、貨幣供給增長率、中長期貸款利率等。根據(jù)陜西省各地租賃住房市場的供求關系，研究團隊因城施策，構(gòu)建了不同的住房租賃市場的發(fā)展模式：一是鼓勵西安等人口凈流入量較大的城市，在規(guī)范住房租賃市場秩序的同時，不斷擴大、優(yōu)化住房租賃市場供給，加快激發(fā)、釋放住房租賃需求；二是鼓勵其他人口流動平穩(wěn)、較少的城市，在規(guī)范住房租賃市場秩序的基礎上，積極引導住房租賃的合理消費。
基于存量商品住房市場與租賃住房市場的耦合機理，研究團隊設計了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持商品住房庫存實施租賃、住房租賃機構(gòu)新建租賃住房實施租賃、住房租賃機構(gòu)購買并改造閑散房源實施租賃、住房租賃機構(gòu)長期租賃閑散房源實施租賃、個人托管閑置住房實施租賃等五種規(guī)�；�(jīng)營模式，其中住房租賃機構(gòu)包括住房租賃專營機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)等多形式主體。
搭建平臺：
有效破除住房租賃信息壁壘
住房租賃市場中承租雙方之間、房屋中介與委托人之間存在的信息不對稱是妨礙住房租賃市場的關鍵問題，搭建一個全面、真實、準確、合法的信息交換平臺是實現(xiàn)住房租賃市場發(fā)展的重要抓手。在厘清住房租賃市場發(fā)展過程中政府機構(gòu)、住房租賃機構(gòu)、承租人及中介機構(gòu)的利益關系、運作模式及其政策需求的基礎上，研究團隊調(diào)查研究了當前陜西省各地市已有的住房信息平臺，并提出了陜西省住房租賃市場信息服務平臺的構(gòu)建思路：一是以政府現(xiàn)有的房地產(chǎn)交易、住房保障、不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)平臺為核心，建立與公安、民政、公積金、社保、教育、金融等部門互聯(lián)互通的住房租賃交易平臺，切實解決租賃過程中的信息不對稱、不全面問題，并提高搜尋效率；二是充分利用租賃平臺積累的歷史數(shù)據(jù)，以互聯(lián)網(wǎng)技術、計算機科學與數(shù)據(jù)科學為實現(xiàn)手段，構(gòu)建住房租賃市場預警指標體系，有利于政府實時把控市場秩序、預見可能的市場風險、引導市場健康發(fā)展；三是利用區(qū)塊鏈技術，建設包含各類市場主體的誠信體系，依據(jù)交易過程中違規(guī)行為的實時記錄，通過誠信檔案信用評級調(diào)整租賃住房押金金額，與其他部門共同形成守信激勵和失信懲戒聯(lián)合機制。
（作者單位：西安建筑科技大學）
